Entwicklungen am Immobilienmarkt: Die neuen Spielregeln

Wer sich ein wenig mit dem deutschen Immobilienmarkt der vergangenen Jahre beschäftigt hat, der weiß: Selten standen die Zeichen so sehr auf Veränderung. Auf eine sagenhafte Preisrallye nach der Finanzmarktkrise folgte 2022 und 2023 ein historisch beispielloser Preisverfall. Seither erholt sich der Markt schrittweise. Doch wie geht es jetzt weiter? Während der Neubau stockt und die Mieten steigen, wächst bei Kaufinteressierten die Unsicherheit. Welche Markttrends setzen sich durch – und was ist die kluge Reaktion darauf? Höchste Zeit, die Lage einzuordnen.
 

Herr van der Hout, wie haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen Monaten entwickelt, und welche Faktoren beeinflussen sie?

Die Immobilienpreise haben sich nach dem Schockjahr 2023 weitgehend stabilisiert. In der Metropole Düsseldorf selbst war der Rückgang moderat, während der sogenannte Speckgürtel, das Umland, stärker gelitten hat – ein Muster, das sich bundesweit beobachten lässt. In Pandemiezeiten hatten diese Regionen allerdings auch ein viel stärkeres Preiswachstum verzeichnet als die Metropolen. Wir hatten hier teilweise 25 Prozent Zuwachs pro Jahr, die dann eben wieder hergeschenkt wurden.

Seit einigen Monaten normalisieren sich die Preise und steigen in einigen Regionen sogar wieder leicht. Ein entscheidender Faktor ist dabei der Mietenanstieg. Der Neubau kommt kaum voran, sodass der Bestand stark nachgefragt wird. Viele Kaufinteressierte rechnen nach und stellen fest, dass sich der Kauf langfristig lohnen kann, auch wenn die Zinsen nach der Erholung Ende 2024 wieder leicht gestiegen sind. Die letzte Leitzinssenkung der EZB Ende Januar war dabei bereits im Markt erwartet und eingepreist. Langfristig gehen wir davon aus, dass sich die Bauzinsen auf einem gesunden Niveau um die 3 Prozent einpendeln, so dass Immobilienfinanzierungen auch bezahlbar sind.

Ist der Markt heute eher von einer Käufer- oder Verkäuferdominanz geprägt?

Der klassische Verkäufermarkt, in dem Preise nahezu willkürlich diktiert wurden, gehört der Vergangenheit an. Doch ein reiner Käufermarkt ist es auch nicht, weil das Angebot weiterhin begrenzt ist. Neubauten fehlen, sodass sich die Nachfrage auf Bestandsimmobilien konzentriert. Aber wer verkauft heute überhaupt noch seine Bestandsimmobilie – wenn man mal die typischen Fälle wie Scheidungen oder Todesfälle ausklammert? In der Vergangenheit gab es hier immer einen Anteil von Kapitalanlegern und -anlegerinnen, die nach 10 Jahren Haltedauer ihre Gewinne vereinnahmen wollten. Diese haben dann ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus zum Kauf angeboten. Das war die Gelegenheit für Selbstnutzerinnen und -nutzer, eine Immobilie zu erwerben. Wir stellen fest, dass dieser Teil der potenziellen Verkäuferinnen und Verkäufer im Moment abwartet, da sie nicht mehr die Preise von vor zwei oder drei Jahren erzielen. Das führt dazu, dass sich die Käufer- und Verkäuferseite aktuell ziemlich auf Augenhöhe begegnen.

Welche Vorteile bietet es, eine Immobilie gerade jetzt zu kaufen?

Wer kaufen will, sollte nicht zu lange zögern. Die Zinsen sind aktuell stabil, und die Immobilienpreise steigen in vielen Regionen wieder leicht. Und ein Momentum spricht ganz klar für Käuferinnen und Käufer: Die Energieeffizienz von Objekten ist heute ein Verhandlungsthema. Während dieser Aspekt früher oft ignoriert wurde, lassen sich nun Preise drücken, wenn Sanierungen wie eine Fassadendämmung oder ein Heizungstausch anstehen. Die Energieeffizienz spielt einfach eine immer größere Rolle und gehört heute – anders als früher – mit zu den ersten Fragen: Wie ist die Gebäudeeffizienz, was ist der Energieträger und kann ich es mir perspektivisch leisten, dort zu wohnen? Jeder Immobilieneigentümer und jede Immobilieneigentümerin – egal ob in Selbstnutzung, in Vermietung oder in Verkaufsabsicht – wird sich in den nächsten 3 bis maximal 5 Jahren mit der CO2-Bilanz seiner Wohnimmobilie auseinandersetzen müssen. Mit diesen sachlichen Überlegungen kann ich heute sinnvoll in eine Preisdiskussion gehen.

Welche Herausforderungen sehen Sie für den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und wie sollten Kaufinteressierte darauf reagieren?

Was dem Markt immer noch fehlt, ist der Neubau. Jeder dürfte mittlerweile die jährliche Planzahl von 400.000 Wohnimmobilien aus der Bundesbaupolitik kennen – dieses Ziel wird voraussichtlich um etwa 50 Prozent verfehlt. Neubau findet derzeit praktisch nicht mehr statt, wir brauchen ihn aber dringend, um Wohnraum weiterhin bezahlbar zu machen und Wohnraum zu schaffen, der von vorneherein energieeffizient ist. Wir können nicht nur sanieren, das dauert einfach zu lange, wir werden auch auf Neubauten angewiesen sein. Das setzt den Bestandsimmobilienmarkt und auch die Preise zunehmend unter Druck. Derzeit sind wir noch in einer ruhigen Phase, in der ein Kauf sinnvoll ist – begleitet von einem vernünftigen Zinsniveau, das zum Einkommen der deutschen Bürgerinnen und Bürger passt. Dabei sollten wir immer im Hinterkopf behalten: Unabsehbare bundes- und weltpolitische Entscheidungen, beispielsweise auch die des neuen US-Präsidenten, können im Extremfall zu einem völlig veränderten Zinsumfeld führen.

Wie wirken sich die schwächelnde deutsche Wirtschaft und die Unsicherheit rund um die Bundestagswahl auf den Immobiliensektor aus?

Natürlich strahlen politische Debatten immer auch auf Wohnimmobilien ab. Das zeigt sich beispielsweise ganz konkret durch die Höhe der Fördertöpfe für energetische Sanierungen – inwieweit also Fördermittel dafür bereitgestellt und welche Anreize für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer geschaffen werden. Dennoch ist mein Signal an alle: Wartet nicht auf das Gebäudeenergiegesetz 2.0 oder auf die Abschaffung eines solchen Gesetzes. Denn energetische Sanierungen sind immer sinnvoll, ganz egal ob mehr oder weniger gefördert.

Ein noch viel relevanteres politisches Thema ist der Bereich Neubauten. Wie reaktivieren wir den Neubau? Nur mit einem massiven Bürokratieabbau. Das haben eigentlich auch alle großen Parteien in ihrem Wahlprogramm stehen. So gesehen, ist es fast egal, wie die Regierungsbildung am Ende aussieht. Solange das Vorhaben umgesetzt wird, kann das nur helfen, Neubauten einfacher und schneller entstehen zu lassen. Zwischen der Planung und der Entstehung eines Bauvorhabens liegen heute einfach zu viele bürokratische Hürden.

Es gibt eine Vielzahl digitaler Services rund um Immobiliensuche, -kauf und -finanzierung. Wie verändern diese Innovationen den Prozess, und welchen Vorteil bieten sie für Interessierte?

Aus unserer Expertise in der Immobilienfinanzierung

oder die Anbindung von Stadtwerken bis hin zur Handwerkervermittlung auf regionaler Ebene.

Viele Menschen denken derzeit über die Modernisierung bestehender Immobilien nach. Welche Rolle spielt das nachhaltige und energieeffiziente Umbauen?

Dieses Thema bewegt zu Recht sehr viele Menschen – doch viel zu wenige handeln. Grund ist eine große Verunsicherung über die richtigen energetischen Maßnahmen

, über Entwicklungen auf Gesetzgeberseite und über verfügbare Fördermittel. Dem gegenüber stehen drei wichtige Perspektiven, die ein Immobilieneigentümer oder eine -eigentümerin auf das eigene Gebäude haben sollte:

1. Werterhalt: Möchten Sie den Immobilienwert bewahren oder steigern, müssen Sie energetisch modernisieren.
2. Energiekosten: Fossile Brennstoffe werden in den kommenden Jahren immer teurer. Auf erneuerbare Energien umzusteigen, ist also langfristig keine ökologische, sondern eine ökonomische Entscheidung.
3. Energiecoaching: Starten Sie mit dem, was am meisten Effizienz bringt. Niemand muss 250.000 Euro auf einmal in die Hand nehmen, um sein Gebäude von G auf A++ zu trimmen. Mit einer geeigneten Einzelmaßnahme für ein Zehntel der Summe lässt sich bereits eine deutliche Verbesserung der Energieklasse erzielen – inklusive sofortiger Einsparungen bei den Energiekosten.

Als Mieter oder Mieterin sind Sie flexibel. Ein interessanter Job in einer anderen Stadt? Einfach umziehen in die neue Mietwohnung und es sich gemütlich machen. Auch bei unerwartetem Familienzuwachs können Sie sich einfacher auf die neue Situation einstellen, wenn Sie eine Immobilie mieten.

Allerdings müssen Sie vor allem in den Ballungszentren überprüfen, wie gut sich die Flexibilität in die Praxis umsetzen lässt. Der Wohnungsmangel und schwindelerregende Mieten machen es manchmal gar nicht so leicht, umzuziehen.

Dennoch haben es Mieter und Mieterinnen einfacher als Eigentümer beziehungsweise Eigentümerinnen, wenn es ans Umziehen geht: Wer Haus und Hof hat (oder eine Eigentumswohnung), trennt sich ungern vom liebgewordenen Zuhause. Das schränkt Ihre Flexibilität stark ein
 

Reparaturen

Reparaturen und Instandhaltungen

? Da sind Sie als Mieter oder Mieterin fein raus. Sie melden den Schaden. Die Kosten übernimmt Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin.

Das Dach ist undicht, die Wasserleitung defekt, die Heizung wird nicht warm. Als Eigentümer oder Eigentümerin müssen Sie das schon selbst regeln – und aus der eigenen Tasche bezahlen. Allerdings wird alles dann auch so gemacht, wie Sie es haben wollen.

Modernisierung

Eine Wand versetzen oder ein neues, exquisites Bad einbauen? Nicht so einfach als Mieter oder Mieterin. Ihre Gestaltungsmöglichkeiten sind eingeschränkt. Denn der Vermieter oder die Vermieterin hat immer das entscheidende Wörtchen mitzureden.

Als Eigentümer oder Eigentümerin können Sie selbst entscheiden – und das können Sie so richtig auskosten. Sie haben alle Freiheiten, Ihr Eigenheim schick und gemütlich zu machen. Schließlich ist es Ihre ganz persönliche Wohlfühloase.

Auch bei der energetischen Sanierung

entscheiden Sie, was wichtig ist: Sollen die Fenster ausgetauscht werden, hätten Sie gern eine Photovoltaik-Anlage aufs Dach oder eine neue Heizung für umweltfreundlichere Wärme? Sie sind der Boss oder die Bossin und machen Ihre Immobilie in eigener Regie fit für die Zukunft.
 

Die neu berechnete Grundsteuer gilt ab 2025 - was in diesem Jahr zu vielen Diskussionen geführt hat und auch zu Verunsicherung. Zahlreiche Eigentümer einer Immobilie warten noch immer auf die Bescheide und wissen nicht, was finanziell auf sie zukommt. Müssen sie mehr oder weniger als vorher bezahlen? Und wann wird das geklärt sein? Antworten auf einige Fragen.

Wie ist die aktuelle Lage?

Eigentümer eines Hauses oder eines Grundstücks müssen ab 2025 die neue Grundsteuer zahlen. Diese gilt offiziell ab dem 1. Januar. Doch es gibt ein großes Problem. Denn viele Kommunen versenden die Bescheide erst im neuen Jahr. Der Verband Haus & Grund, der Hauseigentümer vertritt, rechnet damit, dass die meisten Bescheide innerhalb des ersten Quartals 2025 vorliegen. "Verzögerungen gab und gibt es auch, weil einige Bundesländer jetzt noch sehr spät Änderungen an den Berechnungsmethoden vorgenommen haben oder dies planen",
 

Wie lautet die Kritik?

Viel Kritik gibt es daran, dass Bescheid oft zu spät kommen, um sich als Hauseigentümer rechtzeitig auf die neue Steuer einstellen zu können. "Problematisch ist, dass viele Eigentümer noch nicht wissen, was auf sie finanziell zukommt und sie daher überrascht werden könnten", sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Sie rät: In den Fällen, bei denen die Bescheide spät erlassen werden oder die neue Grundsteuer besonders hoch ist, sollten die Eigentümer bei der Gemeinde eine Ratenzahlung beantragen.

Stehen die Hebesätze überall fest?

Nicht in allen Gemeinden stehen die Hebesätze für das neue Jahr fest. In wie vielen Städten und Gemeinden der Beschluss noch aussteht, ist unklar. Fast täglich verkünden neue Kommunen ihre festgelegten Hebesätze. Laut Haus & Grund haben etwa zwei Drittel der Hausbesitzer bislang noch keinen Grundsteuerbescheid erhalten - entweder weil es noch keinen Hebesatz gibt oder weil die Bescheide noch nicht verschickt wurden.
 

Bis wann dürfen die Hebesätze festgelegt werden?

Rechtlich gesehen haben die Städte und Gemeinden noch bis zum 30. Juni 2025 Zeit, ihren Hebesatz festzulegen. Dieser gilt dann rückwirkend für das gesamte Jahr 2025.

Viele Kommunen haben ihre Grundsteuerbescheide auch in den vergangenen Jahren erst im neuen Jahr verschickt. Oft kamen diese gemeinsam mit anderen Gebührenbescheiden, etwa für Abfall und Abwasser. Genau darauf berufen sich einige Städte nun.

Wann ist die Grundsteuer zu zahlen?

Die Grundsteuer wird von der zuständigen Kommune jeweils im Voraus für ein ganzes Kalenderjahr festgesetzt. Sie wird in den meisten Städten und Kommunen auf vier Zahlungstermine aufgeteilt. Ein Viertel der Grundsteuer ist also jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu bezahlen. Vorauszahlungen für das gesamte Jahr sind ebenfalls möglich. 

Grundsätzlich gilt aber der Zahlungstermin, der im Bescheid steht. In Hamburg etwa wurde der Zahlungstermin verschoben und langfristig verändert. Dort soll die Grundsteuer künftig in zwei Teilen zum 15. Mai und zum 15. November fällig werden. Es ist durchaus möglich, dass auch andere Städte und Gemeinden die Zahlungstermine noch anpassen, weil es sonst zu knapp wird.
 

Was gilt bei Daueraufträgen?

Wie der Bund der Steuerzahler gegenüber tagesschau.de sagt, sollten Hausbesitzer die Grundsteuer erst dann bezahlen, wenn ihnen der Bescheid für 2025 vorliegt. Einige Kommunen weisen schon darauf hin, dass die alte Grundsteuer nicht gezahlt werden soll – wegen der dann nötigen Rückrechnungen und des Verwaltungsaufwands. Daueraufträge für die bisherige Grundsteuer sollten daher gelöscht oder ausgesetzt werden, bis ein neuer Bescheid vorliegt. Lastschriften sollen von der Kommune zunächst nicht ausgeführt werden. Sobald ein neuer Bescheid vorliegt, muss aber natürlich gezahlt werden.

Was müssen Eigentümer sonst noch beachten?

Haus & Grund rät, den Bescheid samt Zahlung in jedem Fall nochmal zu überprüfen. Dazu sei es wichtig, den Grundsteuer-Wertbescheid zur Hand zu nehmen und diesen mit dem Grundsteuerbescheid zu vergleichen. Stimmen die Angaben zur Immobilie und zum Wert überein? Wurde der aktuelle Hebesatz zugrunde gelegt? Diesen erfährt man auf den Internetseiten der Gemeinden, in den lokalen Medien oder durch einen Anruf bei der Kommune.
 

Sollte man rechtlich gegen den Bescheid vorgehen?

Theoretisch ist ein rechtliches Vorgehen gegen den Grundsteuerbescheid möglich. Der Bescheid kann per Widerspruch angefochten werden. "Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat und beginnt mit der wirksamen Bekanntgabe des Grundsteuerbescheids", sagt Steuerrechtsanwalt Casper J. Freter.

Haus & Grund rät allerdings eher von einem Widerspruch ab, solange alle Daten stimmen. "Denn ein Widerspruch kann nur noch Fehler in der Berechnung monieren." Auch wenn die Bewertung strittig sei, müsse gezahlt werden, da ein Einspruch gegen die Bewertung nicht von der Zahlungspflicht befreie. "Hinzu kommt: Ein Widerspruch gegen den Zahlbescheid kostet Gebühren", so die Expertin Barent von Haus & Grund.

Welche Bedeutung hat die Grundsteuer für den Staat?

Die Einnahmen, die durch die Grundsteuer eingenommen werden, fließen den Städten und Gemeinden zu. Laut Bundesfinanzministerium geht es derzeit um über 15 Milliarden Euro jährlich. Somit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. "Diese Mittel benötigen die Gemeinden, um damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen", heißt es dazu.
 

Verlangen die Kommunen mehr oder weniger?

Das ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Die Kommunen selbst können die Höhe des Hebesatzes für die Grundsteuer festlegen. Das Bundesfinanzministerium hat den Kommunen im Vorfeld geraten, mit der neuen Grundsteuerreform nicht mehr Geld einzunehmen als vorher. Das ist gemeint mit dem Begriff der "Aufkommensneutralität", der in dem Zusammenhang oft fällt. Während in einigen Kommunen die Eigentümer weniger als zuvor bezahlen, werden Eigentümer in anderen Kommunen deutlich stärker zur Kasse gebeten.

Wie kann das sein?

Der Hessische Städte- und Gemeindebund etwa gab im Dezember bekannt, dass er in etlichen Kommunen mit höheren Grundsteuern rechnet. Viele Gemeinden hätten "erhebliche Probleme, ausgeglichene Haushalte zu planen. Daher werden zahlreiche Kommunen zusätzliche Mittel per Grundsteuer einsammeln müssen", sagte Geschäftsführer David Rauber.

"Grundsätzlich muss festgehalten werden, dass die Finanzsituation der Kommunen äußerst schwierig ist und die Gemeinden gesetzlich dazu verpflichtet sind, ihre Haushalte auszugleichen", sagt Alexander Handschuh vom Deutschen Städte- und Gemeindebund gegenüber tagesschau.de. Reichen die Finanzmittel zur Erfüllung ihrer aktuellen Aufgaben nicht aus, müsse auch über angemessene Steuererhöhungen nachgedacht werden. "Keine Stadt oder Gemeinde wird Steuererhöhungen allerdings leichtfertig beschließen", so Handschuh.
 

Können Kommunen den Hebesatz nach Gutdünken erhöhen?

Städte und Gemeinden können die Hebesätze erhöhen, allerdings nicht willkürlich. Bei der Aufkommensneutralität handelt es sich um eine Empfehlung des Bundes. Es geht dabei darum, die Steuerpflichtigen nicht übermäßig zu belasten und ihre Vermögensverhältnisse nicht grundlegend zu beeinträchtigen. "Die Grundsteuer darf also nicht zu einer Erdrosselungssteuer werden", teilt das Bundesfinanzministerium dazu mit. Darüber hinaus gilt in einem Rechtsstaat das Willkürverbot. Den Gemeinden werden bei einer Erhöhung der Hebesätze insoweit also verfassungsrechtliche Grenzen gesetzt.